4,8 %
Bruttomietrendite auf Kaufpreis und Sanierung
Eine hochwertige Eigentumswohnung in Glashütten mit geplanter Nettokaltmiete von 13,50 €/m² und rund 4,8 % Bruttomietrendite auf Kaufpreis und Sanierungsaufwand. Die wesentlichen Gebäudemaßnahmen sind fest geplant, die Wohnung wird vollständig saniert übergeben. Zusätzlich weisen zwei validierte Vorprüfungen auf eine erhöhte Gebäude-AfA von 4 % bzw. 8 % hin.
Mehrfamilienhaus Baujahr 1969, sieben Wohneinheiten, in Wohnungseigentum aufgeteilt. Sie erwerben eine vollständig sanierte Einheit in einem Haus, dessen Substanz mit fest geplanten Maßnahmen auf aktuellen Stand gebracht wird.
Kaufgegenstand ist die noch unsanierte Wohnung samt Gemeinschaftseigentum. Die Innensanierung wird zum Festpreis mit fertigen Angeboten beauftragt und vor dem Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten durchgeführt. Sie übernehmen die Wohnung vollständig saniert.
Neue Fenster mit elektrischen Rollläden, Parkett, glatte Q3-Wände, vergrößerte Bäder mit Fenster, komplett neue Sanitärobjekte, neue Innentüren, erneuerte Schalter und Steckdosen, hochwertige Einbauküche. Ein mit Neubau vergleichbarer Innenstandard.
Neues Dach mit Aufdachdämmung, erneuerte Balkone mit WPC und sanierte Leitungsstränge sind fest geplant und im Festpreis abgebildet. Die Pelletheizung von 2023 ist bereits installiert. Nach den Maßnahmen eine solide Energieklasse C, ohne bekannten Sanierungsstau.
Musterwohnung 83 m². Grenzsteuersatz, Zins, Tilgung, Eigenkapitalquote, Disagio und Wertsteigerung sind veränderbar. Das AfA-Szenario schaltet zwischen 2, 4 und 8 %, das Steuermodell zwischen Sofortabzug der Sanierung und Aktivierung als AfA.
Die Bruttomietrendite ist hier auf Kaufpreis und Sanierungsaufwand bezogen. Üblicherweise wird die Bruttomietrendite nur auf den Kaufpreis gerechnet (Jahresnettokaltmiete geteilt durch Kaufpreis); das entspräche hier rund 5,40 %.
Annahme: Nettokaltmiete 13.446 € im ersten Jahr, danach 2 % Mietsteigerung pro Jahr.
Diese Darstellung summiert die drei Wertbeiträge vor Abzug der laufenden Liquiditätsbeiträge. Der laufende Cashflow nach Steuern ist im Balkendiagramm oben und in der Tabelle unten separat ausgewiesen.
| Jahr | Miete | Zins | Tilgung | AfA | Steuereffekt | CF n. St. | Restschuld |
|---|
Nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten (Verwaltung, Instandhaltungsrücklage, Mietausfallwagnis) mit rund 1.500 €/Jahr angesetzt. Umlagefähige Kosten trägt der Mieter und sind cashflow-neutral. Nettokaltmiete 13.446 € im ersten Jahr, danach 2 % Steigerung pro Jahr angenommen. Der Kaufpreis von 249.000 € ist eine vorläufige Rechengröße. Alle Werte sind modellhaft und ersetzen keine Steuerberatung.
Für das im Jahr 1969 errichtete Gebäude liegen zwei validierte Vorprüfungen zur Restnutzungsdauer vor. Daraus ergeben sich AfA-Perspektiven von 4 % bzw. 8 % auf den Gebäudeanteil. Im Basisszenario wird mit 4 % gerechnet, die zweite Vorprüfung zeigt ein zusätzliches Upside-Szenario von 8 %.
Die 4-%- bzw. 8-%-Szenarien beruhen auf validierten Vorprüfungen. Für die endgültige steuerliche Geltendmachung ist das abschließende Gutachten maßgeblich. Die Cashflow-Angaben je Szenario beziehen sich auf das Sofortabzug-Modell bei 42 % Grenzsteuersatz und den Standardannahmen des Rechners.
Die Rendite steht auf der Miete. Die Steuerhebel sind ein Zusatznutzen. Ebene 1 und 2 sind robust dokumentiert, Ebene 3 hängt an der konkreten Vertrags- und Leistungsstruktur und wird vor Abschluss mit dem Steuerberater bestätigt.
Für das 1969 errichtete Gebäude liegen zwei validierte Vorprüfungen zur Restnutzungsdauer vor. Sie kommen zu AfA-Perspektiven von 4 % bzw. 8 % auf den Gebäudeanteil, statt der üblichen 2 %. Das Basisszenario rechnet mit 4 %, das Upside-Szenario mit 8 %. Das abschließende Restnutzungsdauer-Gutachten ist in Vorbereitung und für die endgültige Geltendmachung maßgeblich.
Das Modell ist auf ein Disagio von 10 % bei zehn Jahren Zinsbindung ausgelegt. Die benötigte Netto-Auszahlung von rund 239.100 € wird über ein entsprechend höheres Nominaldarlehen von rund 265.700 € dargestellt. Das Disagio von rund 26.600 € ist im Jahr der Zahlung als Zinsaufwand abziehbar (§ 11 Abs. 2 EStG), senkt den Nominalzins und erhöht nicht den Eigenkapitalbedarf, der bei rund 20 % bleibt. Die konkrete Ausgestaltung wird mit Bank und Steuerberater abgestimmt.
Das Sanierungskonzept ist darauf ausgerichtet, die Kosten als Erhaltungsaufwand und nicht als aktivierungspflichtige Herstellungskosten einzuordnen. Die Sanierung wird vor dem Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten durchgeführt und bezahlt. Im vorgesehenen Modell können die Aufwendungen im Jahr der Zahlung als vorweggenommene Werbungskosten steuerlich wirksam werden und einen erheblichen Entlastungseffekt im ersten Jahr auslösen. Bei 42 % Grenzsteuersatz kommen im Modell rund 27.100 € aus Sanierung und Disagio im Jahr 1 zurück. Die endgültige steuerliche Einordnung setzt die nachstehende Vertragsstruktur voraus.
Zwei Prüfungen entscheiden über den Sofortabzug. Für beide sind die konkreten Gestaltungselemente bereits gesetzt.
Die geplante zeitliche und vertragliche Struktur soll vermeiden, dass die Sanierungskosten als anschaffungsnahe Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG) behandelt werden. Die Grenze greift nur für Maßnahmen nach der Anschaffung. Da die Sanierung vor dem wirtschaftlichen Übergang durchgeführt wird, ist die konkrete Ausgestaltung von Erwerb und Sanierungsleistungen entscheidend.
Die Maßnahmen sind so konzipiert, dass Fenster und Sanitär als modernisierte Kernbereiche auftreten, während Heizung und Elektro im Wesentlichen auf Erhaltungsniveau verbleiben. Eine wesentliche Verbesserung im Sinne des § 255 HGB entsteht erst bei Anhebung von mindestens drei der vier Kernbereiche. Diese Aufteilung unterstützt die vorgesehene steuerliche Einordnung der Sanierungskosten.
Sachlich gerechnet: Der laufende Cashflow nach Steuern ist im Basisszenario mit 4 % AfA bei aktuellem Zinsniveau nahezu ausgeglichen und leicht positiv. Im Regelfall mit 2 % AfA ist er leicht negativ, im Upside-Szenario mit 8 % AfA deutlich positiv. Dazu kommen der einmalige Steuereffekt im ersten Jahr, die Tilgung und die Wertentwicklung.
Im Sofortabzug-Modell mit 10-%-Disagio fließen im Jahr 1 rund 27.100 € über die Steuer zurück, aus Sanierung und Disagio. Der effektive Eigenkapitaleinsatz sinkt damit von rund 59.800 € auf etwa 32.700 €.
Ab Jahr 2 liegt der laufende Cashflow nach Steuern im Basisszenario nahezu bei null und leicht im Plus, während die Tilgung jährlich über 4.000 € Eigenkapital aufbaut. Im 8-%-AfA-Szenario steigt er auf rund 300 €/Monat. Alles im Rechner veränderbar.
Aus laufendem Beitrag, Tilgung und Wertsteigerung ergibt sich im Basisszenario eine Eigenkapitalrendite von rund 16,5 % p.a. bei 2 % Wertsteigerung, ohne Wertsteigerung rund 7 %. Der einmalige Steuereffekt aus Jahr 1 senkt zusätzlich den effektiven Kapitaleinsatz.
Wir verkaufen nicht nur Fläche. Die typischen Themen einer älteren Eigentumswohnung sind hier mit klaren Annahmen und nachvollziehbaren Vertragsgrundlagen adressiert.
Dach, Leitungsstränge und Balkone sind fest geplant, das Dach zusätzlich gedämmt, und im Festpreis abgebildet. Die klassischen Kostenfallen älterer Eigentumswohnungen sind damit für die Ankaufsprüfung klar kalkulierbar.
Die 2023 installierte Pelletheizung stellt nach aktuellem Planungs- und Kenntnisstand keine kurzfristig anstehende Ersatzinvestition dar. Der erneuerbare Energieträger deckt die Anforderungen an eine moderne Wärmeversorgung ab.
Für die derzeit eingesetzte Pelletheizung fällt grundsätzlich keine CO₂-Kostenaufteilung wie bei Gas oder Öl an. Damit entfallen die entsprechenden nicht umlagefähigen Zusatzkosten für den Vermieter.
Die Sanierung kommt zum Festpreis mit fixem Termin und fertigen Angeboten. Das Baukostenrisiko bleibt beim ausführenden Konzept, ein Ansprechpartner statt vieler Einzelgewerke.
Ausgeführt wird mit traditionellen Fach- und Meisterbetrieben aus der Region. Dazu eine verbindliche Baubeschreibung mit Materialien und Marken sowie die gesetzliche Gewährleistung auf die Arbeiten. Sie wissen, wer baut, und haben greifbare Ansprechpartner vor Ort.
Nach der derzeit geltenden hessischen Mieterschutzverordnung gehört Glashütten nicht zu den Gemeinden, in denen die Mietpreisbremse gilt. Die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung kann zusätzlich unter die gesetzliche Ausnahme des § 556f BGB fallen.
Zwei validierte Vorprüfungen zur Restnutzungsdauer liegen vor, das abschließende Gutachten ist in Vorbereitung. Eine belastbare Kaufpreisaufteilung nach Ertragswertverfahren wird mitgeliefert. Sie müssen die AfA-Basis nicht selbst herleiten.
Optional kann eine befristete Erstvermietungs- oder Mietgarantie vereinbart werden. Laufzeit, Höhe und Voraussetzungen werden vertraglich festgelegt.
Optional kann eine nachrangige Verkäuferfinanzierung zur Überbrückung eines Teils des Eigenkapitalbedarfs vereinbart werden. Konditionen und Voraussetzungen werden vertraglich festgelegt.
Der Käufer zahlt keine Maklerprovision. Die Provision trägt die Verkäuferseite, der Einstieg bleibt schlank.
Nach der Sanierung ist die Wohnung praktisch neuwertig. Das trägt die geplante Zielmiete, und mietrechtlich ist die Ausgangslage günstig.
Die geplante Zielmiete ist praktisch nicht an die ortsübliche Vergleichsmiete gebunden, aus zwei Gründen:
Lage, Ausstattung, Wohnungsgröße und Vergleichsangebote begründen die 13,50 €/m²:
Ein klarer, begleiteter Ablauf. Bei ernsthaftem Interesse bekommen Sie alles, was Sie für Ihre Entscheidung und Ihre Ankaufsprüfung brauchen.
Der Käufer zahlt keine Maklerprovision. Die Provision trägt die Verkäuferseite, der Einstieg bleibt schlank.
Auf Anfrage erhalten Sie eine auf Ihre Verhältnisse zugeschnittene Rechnung, die Sofortabzug, AfA, Disagio und Finanzierung durchgeht und Ihre Ankaufsprüfung absichert. In Abstimmung mit Ihrem Steuerberater.
Optional kann eine nachrangige Verkäuferfinanzierung zur Überbrückung eines Teils des Eigenkapitalbedarfs vereinbart werden. Konditionen und Voraussetzungen werden vertraglich festgelegt.